Санкт-Петербург, город Пушкин, Октябрьский бульвар д. 10 кор.2

Ипотека в России – ищем свои пути Сбербанк РФ: «ипотечное кредитование остается высокорисковой операцией»

 

Ипотека в России – ищем свои пути Сбербанк РФ: «ипотечное кредитование остается высокорисковой операцией» Каковы возможности развития ипотеки в сегодняшней России? Что мешает этому развитию? Насколько выгодны такие операции коммерческим банкам?

Об этих проблемах мы беседуем с заместителем председателя правления северо-западного банка сбербанка россии, директором управления кредитования Галиной Алексеевной Верещагиной.

– Каковы, на Ваш взгляд, возможности развития ипотечного кредитования в сегодняшней экономической ситуации?

– Основами развития ипотеки, на наш взгляд, являются следующие факторы: наличие платежеспособного спроса со стороны потенциальных потребителей данного продукта, возможности финансовой системы, которая выступает со стороны предложения, а также наличие правовой базы.

Если говорить о потенциальном спросе, пока без учета оценки платежеспособности, то на сегодняшний день только в Петербурге более 300000 человек стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Речь идет только об официальных данных.

Косвенным подтверждением величины спроса можно назвать ситуацию с ценами на рынке жилой недвижимости. За последний год цена квадратного метра жилья на вторичном и первичном рынке выросла на 20–30%, что в большей степени было связано с ростом цен на стройматериалы. Несмотря на произошедший ценовой шок, обвального падения спроса не произошло, что говорит о его низкой эластичности на данном уровне цен, а, следовательно, о его силе.

Поскольку благоприятные для рынка в целом тенденции спроса налицо, постепенно на рынке появляются предложения различных схем ипотечного кредитования. Так, в настоящий момент ряд банков уже приступил к реализации квазиипотечных схем, основой которых является или кредитование физических лиц на покупку жилья, или кредитование непосредственно застройщика.

Какие обстоятельства тормозят развитие ипотеки в России?

– В качестве основных проблем, препятствующих развитию ипотеки, мы можем назвать следующие. Во-первых, многие физические лица могут подтвердить лишь незначительную часть своего дохода, в то время как банку для выдачи кредита требуется официальный доход, заверенный бухгалтерией предприятия, или задекларированный доход. Кроме того, недостаточно сильна правовая база для развития ипотеки. В сегодняшней ситуации права кредитора недостаточно защищены. Например, слабо проработаны вопросы реализации прав банка на заложенное жилье, принадлежащее заемщику, в случае неисполнения им своих обязательств по кредитному договору.

Но и это еще не все. Существование в России института прописки очень затрудняет любые операции с недвижимостью. Даже если заемщик выписывается из квартиры, при передаче ее в залог банку, паспортный стол уже через несколько дней после заключения договора залога без особых проблем пропишет его обратно.

В мировой практике есть примеры создания так называемого резервного фонда – дешевого жилья, в которое выселяется заемщик в случае нарушения условий договора залога. Для реализации данной схемы в России необходимо законодательно проработать схему использования резервного фонда, предусмотреть источники финансирования, создания и пополнения этого фонда. Источником финансирования могут выступать бюджетные средства, средства внебюджетных фондов, которые формируются за счет перечислений строительных компаний, что, однако, может привести к некоторому увеличению стоимости жилья. В качестве источника также можно рассматривать средства самих заемщиков, которые, выплатив часть долга по кредиту, далее не имеют возможности погасить долг в полном объеме, но сумма уже произведенных платежей с их стороны позволит им рассчитывать на более дешевое жилье.

Однако главная проблема – в самой специфике современного российского рынка. У участников рынка нет четкого понимания основной модели развития ипотеки. Нам известны различные схемы финансирования строительства жилой недвижимости, которые можно отнести с некоторыми оговорками и к «американской» модели, и к «немецкой» модели. Т.е. рынок носит элементы стихийного, участники работают по самостоятельно созданным схемам в рамках существующих правовых норм.

– Выгодно ли коммерческим банкам заниматься ипотечным кредитованием?

– Пока операции на рынке жилой недвижимости для коммерческих банков все еще оцениваются как высокорисковые. Например, для Сбербанка оценка уровня риска кредитной операции имеет первоочередное значение. В связи с этим, каким бы рентабельным ни был проект, если уровень риска при его кредитовании слишком высок, вряд ли он найдет поддержку в коммерческом банке.

Кредитование строительных организаций под строящуюся недвижимость связано с огромным риском, на рынке существуют лишь единичные примеры выдачи кредитов под данный вид обеспечения.

Сбербанк занимается кредитованием как застройщиков, так и непосредственно физических лиц – покупателей жилья. При этом мы стараемся совместно с клиентом разработать схему финансирования, включая обеспечение по кредиту, наиболее полно удовлетворяющую интересам обеих сторон.

– Занимается ли Сбербанк РФ инвестированием на рынке недвижимости?

– Сфера интересов банка на рынке недвижимости достаточно обширна. По сути, любой строительный проект может быть интересен для банка в качестве объекта инвестиций при условии требуемой нормы доходности, приемлемого срока окупаемости, гарантий возврата вложенных средств.

В настоящий момент Северо-Западный банк Сбербанка России рассматривает возможность и непосредственно участвует в реализации целого ряда строительных проектов в сфере коммерческой и жилой недвижимости. Наша ресурсная база позволяет нам принимать в проработку заявки на кредитование сроком до 5 лет, что является немаловажным фактором для наших клиентов. При этом, учитывая специфику данного рынка и сложности работы на нем, мы всегда стараемся предложить клиенту схему, которая наиболее полно отвечала бы нашим совместным интересам. Очевидно, что каждый строительный проект всегда рассматривается индивидуально.

 

33
22 11